さまざまな不動産の売却方法をご紹介

不動産の売却方法は、バリエーションが豊富です。いろいろな選択肢を知っておけば、いざ不動産を売り出すとき自分のニーズに合った方法を選べるでしょう。適切な売却方法を選択すれば、より多くの利益を得られるかもしれません。そこでこちらでは、大分市で不動産売却・買取を手がける「大分不動産マーケット」がさまざまな不動産売却のメニューや土地・資産の運用方法などについて解説します。

こんな悩みありませんか？

住宅ローンの滞納などでお悩みのときは、任意売却のご検討をおすすめします。

• 毎月の収入が減り、住宅ローンの支払いが難しくなった。
• お金と借りないと、住宅ローンを返済できない。
• 仕事を辞めたが、住宅ローンが残っているため困っている。
• 住宅ローンの滞納が続き、督促状が送られてきた。
• 数カ月にわたり、住宅ローンの滞納を繰り返している。
• 不動産を売却したいが、オーバーローンのため実現できない。
• 離婚に伴い処分する予定の不動産に、残債がある。
• 不動産会社との話し合いがなかなか進展しない。
• ローンの滞納が続き、競売にかけられないか不安がある。

以上のような問題でお悩みの際は、任意売却が解決策になるかもしれません。この方法についてご相談があれば、いつでも遠慮なく当社にお問い合わせください。

任意売却とは

任意売却は、競売にかけられるリスクのある物件を一般的な不動産売却に近い形で販売できる方法です。

不動産の購入時に住宅ローンを利用した際、さまざまな事情から返済を続けられなくなる場合があります。数カ月にわたり滞納を繰り返していると、最終的には対象物件が競売にかけられる事態を招きます。

通常、不動産購入で住宅ローンを組むと、借入先の金融機関には返済が滞ったときの担保として対象物件を競売に出せる抵当権が与えられます。競売では少しでも物件が売れる可能性を高めるため、市場相場より3～5割安で販売されるのが一般的です。

大切な不動産が安価で売却されるリスクを避けたいとき、問題解決につながる選択肢が任意売却です。金融機関の承諾を得られると一般的な不動産売却と大差ない価格で売り出せるので、競売より高額で売却できる可能性があります。

任意売却のメリット

任意売却の主なメリットを挙げると、以下の通りです。

• 一般的な市場相場と大きく変わらない売り出し価格を設定できる。
• 不動産の価格設定だけでなく売却時期についても制約を受けない。
• 物件が売れたタイミングに合わせ引っ越しを予定できる。
• 個人的な事情が自宅の近所や勤務先に知られにくい。
• 不動産売却で得られたお金を生活費や引っ越し費用に充てられる。
• 売却益で住宅ローンを完済できなくても分割返済を続けられる。
• 自宅を身内に買い取ってもらえれば引っ越さなくて済む。

任意売却はさまざまなメリットを見込めるので、住宅ローンの問題でお悩みのときはご検討をおすすめします。

任意売却を検討すべきケース

任意売却を検討すべきケースは、主に「ローン返済が厳しい」・「離婚に伴い自宅を手放す予定」・「ローンの残債が高額のうちに住居の資産価値が低下」の3つです。

病気や失業で急に働けられなくなり収入が途絶えると、ローン返済は厳しくなります。そのまま滞納が続くと、いずれ自宅は競売に出される可能性があります。たいてい競売価格は割安になり、基本的に高額での売却は見込めません。少しでも多くの収入をローン返済に充てたいと考えるなら、一般的な不動産売却に近い任意売却が適しています。

離婚に伴う自宅の処分は、急な収入の減少とともに任意売却が選ばれる大きな理由です。離婚した場合、どちらか一方が自宅に住み続けるとローンの支払いをめぐりトラブルを招くケースがよく起きます。離婚時に新たなトラブルの発生を避ける手段として、ローンの残る自宅を売り払う任意売却は有効です。

ローンの残債が高額のうちに住居の資産価値が低下したときも、任意売却の検討が望ましいといえるケースです。不動産の価値は、一定不変ではありません。ローン返済が多く残っている間に資産価値が下落すると、残債の処理は厳しくなることがあります。そんな場合も、任意売却を選ぶと競売にかけられるリスクを減らすのに役立ちます。

こんな悩みありませんか？

賃貸中の物件についてお悩みがあれば、オーナーチェンジをご検討してみてください。

• さまざまな事情で将来は賃貸中の自宅に戻る予定がなくなった。
• 現在の入居者が賃貸している物件からしばらく退去する見通しがない。
• 親から賃貸物件を相続したが運営方法が分からない。

これらのお悩みを抱えている賃貸物件のオーナー様は、いつでもお気軽に当社までご相談ください。

オーナーチェンジ物件の査定は収益還元法

オーナーチェンジの場合、物件査定で用いられる不動産の評価方法は収益還元法です。

収益還元法は、賃貸物件の収益力を重視するところが居住用物件の査定と違います。不動産会社は査定対象にどれだけ収益力があるか検討し、その判断にもとづき査定額を算出します。収益力に優れていると判断されれば、評価は高くなる仕組みです。

その意味でオーナーチェンジの査定は、対象物件にどれだけ将来の収益が見込めるか評価する手続きといえます。

売却が難しいケース

オーナーチェンジによる不動産売却が難しくなるケースは、購入希望者様が物件を内覧できない場合です。

普段、オーナーチェンジ物件では入居者様が生活しています。一般的な不動産売買では、原則として室内に入居者様がいると内覧を実施できません。オーナーチェンジ物件も、たいてい内覧には入居者様の許可が不可欠です。

実際に内覧できないと室内の状況について細かく分からず、購入希望者様は最終的に購入を決断するのが難しくなる傾向にあります。

オーナーチェンジ物件を高く売却するポイント

オーナーチェンジ物件を高く売却するうえで大切なポイントは、「入居状況の改善」と「適正な価格設定」の2点です。

賃貸物件を売却する際、空き室の少ない物件のほうが購入希望者様からは注目される傾向にあります。入居率が低いと、販売したときマイナスに作用する可能性が高いでしょう。少しでもマイナス要素を減らす意味で、物件を売り出す前に入居状況の改善は欠かせません。

売り出し価格は、適正に設定することが重要です。できるだけ収入を得たいからと、市場相場をふまえず高額で売り出すのは賢明とはいえません。価格を検討する際は、物件の種別や築年数を客観的に考慮する姿勢が不可欠です。

こんな悩みでお困りではありませんか？

こんなケースで自宅を売却するかお悩みのときは、リースバックのご検討をおすすめします。

• 仕事の収入だけではローン返済が難しく、自宅を売却するか悩んでいる。
• 自宅を売りローン返済に充てたいが、子どもの通学を考えると引っ越しは避けたい。
• まとまったお金を急きょ用意しなければならいが、思い出深い自宅に住みたい。
• 老後資金を蓄えるため自宅を売りたいが、引っ越しは面倒に感じる。
• いまの住まいは事務所登録した物件であり、仕事の関係で売却後に移転しにくい。
• すぐに自宅を現金化したいが、引っ越すことで周りに事情を知られたくない。

こんなケースでお困りのときは1人でお悩みを抱えず、いつでもリースバックについて当社にお問い合わせください。

リースバックとは？

リースバックは、自宅の売却後に物件を賃貸契約することで以前と同様に住み続けられる仕組みです。

この方法の場合、不動産を売ってから改めて買主様と賃貸契約を締結します。売主様の事情について買主様の理解が得られれば、たいてい自宅に住み続けられ引っ越しは不要です。ローンを返済中の場合、家賃相場が返済額より安いと賃貸したほうがコスト負担は軽くなる可能性もあります。

愛着のある自宅に住み続けられるだけでなく、ローン返済が難しくなったときの負担軽減にもリースバックは効果的です。

リースバックのメリット

リースバックの主なメリットとしては、「売却後に住み続けられる」・「固定資産税から解放される」・「老後資金を蓄えられる」・「再度の購入も望める」の4つが挙げられます。

自宅に長く住んでいれば、愛着は強まるでしょう。売却後にそのまま住み続けられる点は、リースバックがもたらす大きな魅力です。さまざまな事情で物件売却が避けられなくても、この方法なら引っ越しは必要なく自宅での生活を続けられます。

自宅を手放すと、固定資産税から解放されるメリットがあります。物件の所有権が買主様に移れば、その後は売主様に課税されません。ローン返済などがあり税負担が重く感じられるとき、納税義務がなくなるうえ自宅に住み続けるリースバックは見逃せないでしょう。

医療の発達で平均寿命が延びるなか、よく懸念されるのは老後資金の問題です。人によっては、自宅を売り払い老後の蓄えを増やしたいとの声が聞かれます。ただ自宅への思い入れから引っ越すか迷っている場合、そのまま住み続けられるリースバックが適しています。

リースバックは、売却した自宅を将来的に買い戻せる方法です。経済的な理由で不本意ながら自宅を手放した場合、再購入を望むケースは珍しくありません。その場合はリースバックしておくと、お金が用意できたときに自宅を買い戻せる可能性があります。

こんな悩みありませんか？（リライト）

土地を所有しているものの、以下のようなお悩みを抱えているケースはよく見られます。

• 土地が変わった形状であり、上手な活用方法が分からない。
• 周りとの境界が不明確な土地を所有するが、どう対処するか迷っている。
• 古い建物のある土地を所有し続けるより、売却したほうがよいか思案している。
• 離婚に伴い土地を現金化し、財産分与をスムーズに進めたい
• 使い道のない土地が自宅から遠くにあり、処分するか検討している。

所有している土地を有効活用したいときは、それぞれの事情に合わせ活用方法を選ぶのがよいと考えられます。

土地の活用方法

土地の活用方法は、大きく分けると「売る」・「貸す」・「建てる」の3パターンです。

とくに使い道のない土地を放置すると、固定資産税がかかるものの収入は得られません。建物があっても居住用でなければ軽減税率は適用されず、金銭的に大きく損する可能性があります。必要ない土地を売って現金化すると費用負担は減り、相続時には遺産分割しやすくなります。

土地に建物がなく更地の場合、売却だけでなく賃貸も選択肢のひとつです。土地を貸す方法としては、コインパーキングがよく知られています。たいてい多くの初期費用は発生せず、手軽に始められるといわれています。収入額や税制面のメリットは大きく見込めませんが、手間をかけず土地を活用するなら駐車場として貸す方法を検討してみるとよいでしょう。

土地から積極的に収入を得たいと考える場合、おすすめの選択肢は新たに賃貸物件を建てる方法です。建物の種類はマンションやアパートに限らず、商業ビルまで含まれます。周辺地域のニーズに合えば、多額の収入につながるかもしれません。土地を現金化するより相続税を抑えられる点も、大きなメリットに挙げられます。

こんな悩みありませんか？

資産運用については、よく以下のようなお悩みが聞かれます。

• 所有している不動産を運用し、少しでも収入を増やしたい。
• 不動産運用を考えているが、どんなメリットやデメリットがあるか分からない。
• 不動産を運用した際、節税効果などを見込めるか詳しく知りたい。

これらのお悩みを解決するなら、資産運用の方法についての理解は不可欠でしょう。

不動産の資産運用とは

資産運用とは、所有する金銭や不動産を活用することで金銭的な利益を得る方法です。

不動産運用の場合、所有物件を賃貸する方法がよく知られています。このケースでは、毎月の家賃収入を見込めるところが大きなメリットです。将来的には、相続税対策としての効果も期待できます。

金銭的な利益が得られる点では、不動産売却も広い意味で資産運用の一種です。物件の資産価値が上がったときに売ると、多くの利益を手に入れられる場合があります。さらに売却で入手した収入を株や証券に投資するケースは、不動産運用の延長といえるでしょう。

不動産に限らず資産運用は多少なりともリスクが伴うので、適切な運用方法の理解は怠れません。